Arsanın parsellenerek satılması gayrimenkul satış istisnasına engel mi?

Yılmaz SEZER – Güncel Group Yönetim Kurulu Başkanı

Mevcut ekonomik şartlar nedeniyle, işletmelerin mal ve hizmet satışlarının azalması buna mukabil bankalardan kullanılan kredi imkanlarının da daralması, işletmeleri faaliyetlerini sürdürmek için alternatif kaynak kullanımına yönlendirmektedir.

İşletmede kayıtlı gayrimenkullerin satılıp nakde dönülmesi de alternatif kaynaklardan bir tanesi olarak değerlendirilmektedir. Söz konusu gayrimenkullerin satışı işleminde vergi doğup doğmadığı konusu ise bu bağlamda önem arzetmektedir. Çünkü işletmeler haklı olarak bu işlemler için vergi ödemek istememektedirler. Vergi kanunlarımızda işletmelerin bu beklentilerine uygun düzenlemeler bulunsa da, bize göre ihtiyacı tam olarak karşıladığından söz edilemez. Bu konudaki genel düzenleme Kurumlar Vergisi Kanunu ile yapılmış olup, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5 -1/e maddesi hükmünde, kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisselerinin satışından doğan kazançların yüzde 75’lik kısmının kurumlar vergisinden müstesna olduğu; ancak menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançların istisna kapsamı dışında olduğu belirtilmiştir.

Yine aynı konuda benzer düzenleme Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17-4/r maddesi ile yapılmış olup, kurumların aktifinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler katma değer vergisinden istisna edilmiş, aynı hükmün alt bendinde ise, söz konusu kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hissesi teslimlerinin istisna kapsamı dışında olduğu hükme bağlanmıştır. Yani Katma Değer Vergisi Kanunu’nda da, Kurumlar Vergisi Kanunu’na paralel bir düzenleme yapılarak, şartların sağlanması halinde kurumlar vergisi ile beraber katma değer vergisinin de ödenmeyeceği belirtilmiştir.

İlgili kanun hükümlerinden anlaşılacağı üzere, istisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değildir. Taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesi amacıyla tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek olup, taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir.

Bu genel açıklamalardan sonra gelelim asıl sorunumuza; bir işletme düşünelim ekonomik anlamda sıkıntısı var, işletmenin aktifinde kayıtlı bulunan büyük bir arsası mevcut bu arsayı satarak sıkıntıdan kurtulmak ve güçlü özkaynak yapısı ile ticari faaliyetlerine devam etmek istiyor. Bu işletme genel şartları da tam anlamı ile karşılıyor.Yani arsa aktifte 2 yıllık süresini doldurmuş, işletmenin faaliyet konusu gayrimenkul alıp satımı veya kiralanması değil ve işletme bu gayrimenkule ilişkin bir kira geliri de elde etmiyor. Tüm şartlar tamam!

Ancak işletmenin bir sorunu var, mevcut arsa çok büyük olduğu için satış kabiliyeti sınırlı. İşletme satış kabiliyetini artırmak ve / veya borçlarına karşılık verebilmek amacıyla arsasını küçük parçalara bölmek amacıyla parselasyon işlemi yapıp arsasını bu şekilde satmak istiyor.

Maliye Bakanlığı vermiş olduğu özelgeler ile konuya karşı çıkıyor, arsayı büyük olarak yani parselasyon yapmaksızın satarsan istisnadan faydalanabilirsin, ancak parselasyon yaparak küçük parçalar halinde satar veya borcuna karşılık verirsen istisnadan faydalanmazsın. Çünkü amacın her ne olursa olsun parselasyon yaparsan gayrimenkul ticareti ile uğraşıyor kabul edilirsin.

Bize göre bu bakış açısı başta, “vergilendirmede olayların gerçek mahiyeti esastır” ana prensibine aykırı bir durum oluşturmaktadır. Ayrıca söz konusu istisnanın gerekçesiyle de uyumlu olduğu söylenemez. Çünkü bize göre gayrimenkul satış kazancı istisnasının gerekçesi; işletmelerin aktiflerinde yer alan gayrimenkulün nakde dönüştürülerek ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasının sağlanılması, finansman sıkıntılarının özkaynak ile çözülmesi, işletmelerin bu gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde enflasyon nedeniyle ortaya çıkabilecek fiktif karların vergilendirilmeden işletme sermayesine ilave edilmesi ve güçlü bir sermaye yapısının sağlanarak ticari faaliyetlerin bu şekilde devam ettirilmesi olarak sayılabilir. Kurumlar Vergisi Kanunu’nda söz konusu maddenin gerekçesinde istisnanın amacı, kurumların bağlı değerlerini ekonomik faaliyetlerinde daha etkin bir şekilde kullanmalarına olanak sağlamak ve mali bünyelerini güçlendirmek olarak belirtilmiştir. Yani yasa koyucunun da asıl amacı söz konusu faaliyetleri ticari faaliyet olarak göstermeyen ve gayrimenkulü iki yıl süreyle aktiflerinde bulunduran işletmelerin vergi yüküne maruz kalmadan ekonomik yapılarının güçlendirilmesidir. Böyle düşünülüp değerlendirilmesinin ve buna göre işlem tesis edilmesinin yerinde olduğu tarafımızdan düşünülmektedir.Bize göre Kanun koyucunun iradesini, kanun uygulayıcılarında gösterebilmesi ve bu amaçla işlem tesis etmeleri gerekmektedir.

Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda bize göre işletmenin aktifinde kayıtlı arsanın parsellenerek satış işleminin (kanunda belirtilmiş tüm şartların var olması halinde ) gayrimenkul satış istisnası kapsamında değerlendirilmesi yerinde bir uygulama olacaktır.

Yılmaz Sezer

Biyografinin Tamamını Gör