Emlak Vergisi Matrahlarında Şok Artış: Ev Sahiplerini Neler Bekliyor?

Her dört yılda bir yenilenen emlak vergisi matrahları, 2026–2029 dönemi için yeniden belirlendi. Bu kez bazı bölgelerde
40 kata varan artışlar gündemde. Uzmanlara göre tartışmanın asıl büyümesi, ödeme dönemi olan Mart–Nisan 2026’da bekleniyor.
Artışlar, bazı apartman dairelerinin bile “değerli konut” kapsamına girmesi riskini doğuruyor.

Hızlı Bakış

• 2026–2029 dönemine ait yeni matrahlar; bazı bölgelerde olağanüstü yükseldi.
• Artışlar yalnızca emlak vergisini değil; tapu harcı, damga, veraset ve intikal gibi diğer yükümlülükleri de etkileyebilir.
• “Değerli konut vergisi” kapsamına giren konut sayısında artış bekleniyor.
• İtiraz/yargı için kritik takvim: 08 Eylül – 31 Aralık 2025.

Yılmaz Sezer: “Yüksek vergi kiraya yansır, kira baskısı artar”

Güncel Group Yönetim Kurulu Başkanı YMM Yılmaz Sezer, olağanüstü artışların temel nedenini son yıllarda emlak fiyatlarında yaşanan
sıçramaya bağlıyor. 2021–2024 döneminde gayrimenkul maliyetlerinde ve arsa–arazi fiyatlarında görülen yüksek artışlar, vergi sisteminde
rayiç bedel = vergi değeri kabulü nedeniyle doğrudan vergi yüküne yansıyor.

“Emlak vergisi yansıtılabilir bir vergidir. Ev sahipleri ödedikleri yüksek vergiyi kiralara yansıtmak isteyecektir.
Bu da hane bütçelerinde zaten yüksek olan kira payını daha da artırabilir.”

Sezer, çözüm için vergi değeri ile rayiç değerin ayrıştırılmasını öneriyor: vergi değeri daha düşük ve öngörülebilir
hesaplanırken, rayiç bedel piyasa gerçeklerine yakın izlenebilir. Böylece hem vergi adaleti hem de öngörülebilirlik güçlenir.

Hangi Vergiler ve Yükümlülükler Etkilenebilir?

• Emlak Vergisi
• Değerli Konut Vergisi
• Tapu Harcı
• Damga Vergisi
• Veraset ve İntikal Vergisi
• Taşınmaz Kültür Varlıklarını Koruma Katkı Payı
• Gelir Vergisi (GMSİ ve alım-satım kazançları)

Mehmet Akarslan: “Aşırı artışlar için yasal sınır geri gelmeli”

Gelir İdaresi eski Grup Başkanı Mehmet Akarslan, 2026’da yürürlüğe girecek değerlerin ekonomik göstergelerin üzerinde
olduğuna dikkat çekiyor. 2017’de getirilen ve 2018–2021 artışlarını sınırlayan modele benzer şekilde, kanuni üst sınır yaklaşımının
yeniden değerlendirilmesini öneriyor.

• Aşırı artışları sınırlayan, TEFE/TÜFE veya YDO ortalamasına bağlı bir üst sınır kuralı eklenebilir.
• Aksi halde açılacak davalar, vergi mahkemelerinin iş yükünü ciddi şekilde artırabilir.

Ahmet Ozansoy: “İtibari servet vergisi, gerçeğe yaklaştı”

Dr. Ahmet Ozansoy, vergi değerlerinin piyasa gerçeklerine yaklaşmasıyla, emlak vergisinin teorideki “itibari servet vergisi”
niteliğinden sıyrılıp fiiliyatta “gerçeğe yaklaşan bir servet vergisi”ne dönüştüğünü vurguluyor. Bu nedenle oranların da
aşağı yönlü yeniden ele alınması gerektiğini belirtiyor.

Büyükşehirlerde ortalama bir apartman dairesinin bile değerli konut vergisi kapsamına girme ihtimali artıyor. Bu vergi,
emlak vergisine ek olarak 2027 Şubat döneminde binde 3–binde 10 aralığında tahakkuk edebilir.

Takvim ve Yol Haritası

Sonuç: Dengeli Bir Model Mümkün

2026’dan itibaren uygulanacak yeni matrahlar; konut piyasasını, kira dinamiklerini ve hane bütçelerini doğrudan etkileyecek.
Vergi değeri–rayiç bedel ayrıştırması, öngörülebilir oran ve üst sınır düzenlemeleriyle birlikte,
hem mali disiplin hem de toplumsal refah açısından daha dengeli bir çerçeve oluşturabilir.

Gelişmeleri yakından izleyerek; hukuki başvuru takvimini ve olası yasal düzenlemeleri dikkate almak, önümüzdeki dönemin en kritik adımı olacaktır.