Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahibine Teslim Edilecek Dairelerin Emsal Bedeli

Uygulamada, inşaat sektöründe özellikle yap-sat olarak adlandırılan işlemlerde en çok sorulan konulardan birisi de, kat karşılığı inşaat işi nedeniyle arsa sahibine teslim edilecek dairelerin emsal bedelinin belirlenmesinde Vergi Usul Kanunun 267. maddesinin hangi sırasının uygulanacağıdır. 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 267. maddesinde; “Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.Emsal bedeli sıra ile, aşağıdaki esaslara göre tayin olunur.Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) Aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan “Ortalama satış fiyatı” ile hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran % 25’ten az olmaması şarttır.İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma hakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.Emsal bedelinin mükellef tarafından bizzat hesaplandığı hallerde, bu hesaplara ait kayıt ve cetveller ispat edici kağıtlar olarak muhafaza edilir.Yukarıdaki esaslarla mukayyet olmaksızın kaza mercilerinin re’sen biçtikleri değerler ile zirai kazanç ölçülerini tespit eden kararnamelerde yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer.Ücretle yapılan imalatta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru olarak tayin edilememesi hallerinde tespit edilecek emsal ücret de aynı esaslara göre tayin olunur.” hükmü bulunmaktadır. Söz konusu madde hükmünün incelenmesinden de fark edileceği üzere, emsal bedelin tespitinde madde hükmünde yer alan sıralamaya uyulması ve emsal bedelin bu sıra dahilinde tespit edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine verilecek dairelerin emsal bedelini tespit ederken de, söz konusu 267. madde hükmünde yer alan sıralamaya uyulması zorunlu bulunmaktadır. Emsal bedel tespitinde maddede yer alan ilk sıra ortalama fiyat esasıdır. Ortalama fiyat esasında, emsal bedeli belirlenecek malın daha önceki aylardaki satış bedelleri ve miktarlarına dayanarak emsal bedeli belirlendiğinden, önceki aylara ait bir satış bulunmaması halinde bu esasın kullanılması mümkün değildir. Ortalama fiyat esasınsın kullanılması mümkün değilse sıradaki esas olan maliyet bedeli esasının kullanılması gerekmektedir. Maliyet bedeli esasında ise malın maliyet bedeline toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 eklenerek emsal bedel belirlenmektedir. Arsa karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir taahhüt söz konusudur. Ayni taahhütler olmasına rağmen, söz konusu olayda maliyet bedelinin belirlenmesi mümkün olduğu takdirde, Vergi Usul Kanununun 267. maddesinde yer alan bu esasın kullanılması mümkün bulunmaktadır. Ancak, maliyet bedeli esasının kullanılması da mümkün olmazsa, arsa sahibine teslim arsanın karşılığı olarak teslim edilecek dairelerin emsal bedelinin takdir komisyonlarınca takdir esasına göre belirlenmesi gerekecektir. Bu konuda Maliye Bakanlığı da aynı görüşte olup, verdiği bir özelgede, yukarıda yer alan çerçevede idari görüş bildirmiştir. (MB. GİB. İzmir VDB.nin 17.9.2012 tarih ve 67854564-1741-857 sayılı özelgesi)