Tapuya Tescil Edilen Ancak Şirket Aktifine Kaydedilmesi Unutulan Taşınmazlar

Uygulamada taşınmaz satışlarında karşılaşılan durumlardan birisi de, satın alınarak tapuya tescil edilen ancak şirket aktifine kaydedilmesi unutulan taşınmazların satışında kurumlar vergisi ve KDV istisnalarının uygulanıp uygulanmayacağı konusunda tereddütlerle karşılaşılmaktadır. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi 5/e maddesinde, kurumların, en az iki tam yıl süre ile aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süre ile sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75’lik kısmının kurumlar vergisinden istisna edileceği hükme bağlanmıştır. Öte yandan, KDV Kanununun 17/4-r maddesinde ise; kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerinin KDV’den istisna olduğu hüküm altına alınmıştır. Konuya ilişkin olarak yayımlanan 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin, – “Taşınmazlar” başlıklı (5.6.2.2.1) bölümünde; “İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanununda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Bunlar Türk Medeni Kanunun 704 üncü maddesinde; – Arazi, – Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, – Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak sayılmıştır.Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.Fiiliyatta cins tahsisinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süre ile bulunup bulunmadığının tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süre ile sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaat ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.” – “İki tam yıl süre ile aktifte bulundurulma” başlıklı (5.6.2.3.1) bölümünde, “İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması, diğer bir ifadeyle kurumun bu değerlere iki tam yıl süreyle bilfiil sahip olması gerekmektedir.Örneğin; 2 Şubat 2005 tarihinde iktisap edilmiş ve aktife alınmış bir taşınmazın, 2 Şubat 2007 tarihinden sonra (bu tarih dahil) satılması ve diğer şartların da gerçekleşmesi halinde bu satıştan doğan kazanç kurumlar vergisinden istisna edilecektir.” Şeklinde açıklama yapılmıştır. Yukarıda yer alan Kanun hükümleri ve Tebliğde yapılan açıklamalardan da fark edileceği üzere, istisna uygulamasına konu olacak taşınmazların en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurum aktifinde yer alması, diğer bir ifade ile bu değerlere iki tam yıl süre ile bilfiil sahip olunması gerekmektedir. Aktife alınma koşulu istisna uygulamasında şekli bir şart olmayıp, asli bir şart olarak aranılmaktadır. Satışa konu edilen taşınmazın aktife alındığı tarihten itibaren şirket aktifinde iki tam yıl süreyle yer alması gerekmektedir. Fiilen kullanılmakta olunsa bile aktife alınmamış taşınmazların satışından doğan kazancın kurumlar vergisinden ve satış işleminin de KDV’den istisna müstesna tutulması mümkün değildir. Buna göre, tapu siciline tescil edilmiş olsa dahi şirket aktifine kaydedilmesi unutulan ve satış tarihi itibarıyla iki tam süreyle aktifte bulunma şartını sağlamayan taşınmazların satışından elde edilen kazancın kurumlar vergisinden ve satış işleminin de KDV’den istisna tutulması kanunen mümkün bulunmamaktadır. Konu hakkında Maliye Bakanlığı da aynı görüşte olup, verdiği bir özelgede; “Tapu siciline kaydedilmiş olsa dahi satış tarihi itibarıyla iki tam süreyle aktifte bulunma şartını sağlamayan bahse konu gayrimenkulün satışından elde edilen kazançla ilgili olarak kurumlar vergisi ve katma değer vergisi istisnasından yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.” Şeklinde idari görüş bildirmiştir. (MB. GİB. Denizli Defterdarlığı’nın 28/03/2014 tarih ve 13334133-KVK-02-6 sayılı özelgesi)

Yılmaz Sezer

See Full Bio