Devre Mülk Teslimlerinin Vergi Kanunları Karşısındaki Durumu

Gayrimenkul projelerinde devre mülk hakkı tesisi suretiyle taşınmaz satışları yapılmaktadır. Bu kapsamdaki satışlarda kurumlar vergisi ve KDV istisnası uygulanıp uygulanamayacağı ya da işlemin tabi olacağı KDV oranı uygulamada tereddüt yaratmaktadır. Aşağıda bu konulara ilişkin açıklama yapılacaktır. A. Devre Mülk Hakkı Nedir? Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57-65’inci maddelerinde düzenlenmiştir. Devre mülk hakkı, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkıdır. Devre mülk hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bir haktır. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir. B. Kurumlar Vergisi Açısından 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun (KVK) 5/1-e maddesinde kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 75’lik kısmının kanunda sayılan diğer şartları da taşıması şartıyla kurumlar vergisinden istisna tutulacağı düzenlenmiştir. 1 seri No’lu KVK Genel Tebliği’nin “5.6.2.2.1. Taşınmazlar” bölümünde taşınmaz tanımına aşağıdakilerin girdiği belirtilmiştir. · Arazi, · Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, · Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler Buna göre, kurumların adlarına tapuya tescil ettirdikleri devre mülk hakkı satışları kanunda sayılan diğer şartları taşımak kaydıyla kurumlar vergisi istisnasına konu olabilecektir. C. Katma Değer Vergisi Açısından Yukarıda açıklandığı üzere, devre mülk haklarının satışı taşınmaz satışı olarak değerlendirilmektedir. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun (KDVK) 17/4-r maddesinde kurumların aktiflerine kayıtlı taşınmazların satışının kanunda sayılan diğer şartlarla istisna uygulanabilecektir. Kanunda sayılan şartların sağlanmaması durumunda ise devre mülk satışında KDV oranının belirlenmesi gerekmektedir. KDV oranları, KDVK’nın 28’inci maddesinin Bakanlar Kurulu’na verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi (BKK) ile BKK eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için %18 olarak tespit edilmiştir. Söz konusu BKK eki (I) sayılı listenin 11 inci sırası ile net alanı 150 m² ye kadar olan konut teslimlerine uygulanacak KDV oranı %1 olarak belirlenmiştir. Konuya ilişkin Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen28/08/2013 tarih ve 84974990-130[28-2013-3]-931 sayılı özelgede aşağıdaki açıklamada bulunulmuştur: “Devre mülk hakkı sadece mesken (konut) olarak kullanılmaya elverişli yapılarda kurulabilmekte, mesken niteliği bulunmayan yerlerde devre mülk hakkı kurulamadığından bu satışların mesken satışlardan farkı bulunmamaktadır.Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde; net alanı 150 m² ye kadar olan devre mülk teslimlerinde %1 oranında, net alanı 150 m² yi aşan devre mülk teslimlerinde %18 oranında KDV uygulanması gerekmektedir.” Buna göre devre mülk hakkı tesis edilerek gerçekleştirilen satışlarda konut teslimlerine ilişkin KDV oranının uygulanması gerekmektedir.