İmar affı ve getirdikleri

Bir dizi “af“ uygulaması yaşadığımız günümüz Türkiyesinde, geniş bir kitleyi ilgilendirmesi ve vergi afları gibi sık sık gündeme gelmemesi nedeniyle imar affı önemli bir yere sahip bir uygulama olarak tarafımızdan değerlendirilmektedir. Söz konusu imar affı 7143 sayılı torba kanunun 16’ıncı maddesi hükmü ile İmar Kanunu’na eklenen geçici madde ile getirilmiş bir düzenleme olup; daha sonra 06.06.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanan “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar” ile uygulamaya yön verilmiştir.

Mevcut imar affı uygulaması ile 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış, halihazırdaki imar mevzuatına aykırı tüm yapıların kayıt altına alınması hedeflenmektedir. Burada aftan yararlanabilmek için yapının 31.12.2017 tarihine kadar yapılmış olması şartı getirilmişken, bu şartın gerçekleşmesine ya da tespit edilmesine ilişkin usul ve esaslar belirtilmemiştir. Bu durum ise uygulamanın kapsamının esnetilebileceği şekilde tarafımızdan yorumlanmaktadır.

İMAR AFFI UYGULAMASINDAN FAYDALANMAK İÇİN 31.10.2018 TARİHİNE KADAR MÜRACAAT ETMİŞ OLMAK VE KANUNA İSTİNADEN ÇIKAN ÖDEMEYİ 31.12.2018 TARİHİNE KADAR YAPMIŞ OLMAK GEREKMEKTEDİR.

Söz konusu affın esası ve özü aslında “Yapı Kayıt Belgesi” alınmasına dayanmaktadır. Yapı Kayıt Belgesi için müracaat e-devlet sistemi üzerinden yapılabileceği gibi, başta Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olmak üzere diğer yetkilendirilmiş bulunan kurum ve kuruluşlara da müracaat yapılabilir. Yapı Kayıt Belgesi’nin alınması için ödenmesi gereken tutar ise emlak vergisi kanununa göre belirlenen emlak vergisi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde 3, ticari alanlarda ise yüzde 5 oranı üzerinden hesaplanmaktadır.

Yapının yaklaşık bedeli hesaplanırken belirlenen birim maliyet bedelleri aşağıdaki şekildedir:

• Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL / m2
• 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL / m2
• 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL / m2
• 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL / m2
• Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL / m2
• Güneş enerjisi santralleri için 100 bin TL / MW esas alınır.

Aftan faydalanmak isteyenlerin bu tutarlar üzerinden kullanım şekline göre yüzde 3 veya yüzde 5 olarak hesapladıkları bedelleri, Yapı Kayıt Belgesi almak üzere 31.12.2018 tarihine kadar yatırmaları gerekmektedir.

ANCAK BURADA ESAS OLAN VE UNUTULMAMASI GEREKEN, ALINAN YAPI KAYIT BELGESİ’NİN YAPININ YENİDEN YAPILMASINA VEYA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA KADAR GEÇERLİ OLDUĞUDUR.

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda, yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanmaktadır. Yani aftan yararlananların kazanmış olduğu dokunulmazlık, yapının yeniden yapılması ve kentsel dönüşüm uygulaması ile sona ermekte ve yürürlükteki imar uygulamaları yeniden uygulanmaya başlatılmaktadır.

Yani 5 katlı imar uygulamasının geçerli olduğu bir bölgede, 25 katlı bina yaptıysanız imar mevzuatına aykırı olarak yaptığınız 20 kat için ödemeniz gereken harcı (cezayı) ödemek şartı ile, Yapı Kayıt Belgesi alarak yapıyı resmileştirebilirsiniz. Bu durumda kazanılmış hak gereği imar mevzuatına aykırı yapı için hiçbir cezai müeyyide uygulanmamaktadır. Ancak 25 katlı bina birkaç yıl sonra yıkılıp yeniden yapılmak istense ya da yasal sürenin dolmasıyla kentsel dönüşüme tabi olması durumunda, 25 kat için alınan izin hakkı geçerli olmamakta, yürürlükte bulunan imar uygulamaları gereği 10 kata izin veriliyorsa en fazla 10 kat yapılabilmekte, 25 kat için ödenen harç ve dolasıyla kazanılmış hak geçerli olmamaktadır. Aslında mevcut imar affı yapının fiili olarak kullanım dönemine (ekonomik ömrüne) ilişkin bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır. Binanın herhangi bir nedenlede yıkılması halinde mevcut hak yok olmakta ve mevcut imar uygulamaları yeniden yürürlüğe girmektedir.

Bu nedenle aftan faydalanmak isteyen kişilerin, bu ince ayrıntıyı gözardı etmemelerinin yerinde olacağı tarafımızdan değerlendirilmektedir.