Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yenilenen Konutun Satışında İktisap Tarihi

6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un yürürlüğe girmesi ile birlikte kentsel dönüşüm kapsamında riskli binalar yıkılarak yenilenmektedir. Bina malikleri bir müteahhit ile anlaşarak, eski dairelerinin yıkılıp mevcut yapı standartlarına göre inşa edilmiş yeni bir daireye sahip olmaktadırlar. Bu şekilde yenilenen dairelerin satışının gelir vergisi kanunu karşısındaki durumu aşağıda kısaca açıklanacaktır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80/6 maddesi uyarınca gerçek kişilerce, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç), 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Mezkur kanunun 70’inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde binalar sayılmıştır. Buna göre apartman dairelerinin veya müstakil binaların elden çıkarılması bu kapsamdadır. Elden çıkarma tabiri geniş anlamda düşünülmelidir. Yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması elden çıkarma sayılmaktadır. Elden çıkarılan yenilenmiş gayrimenkulün vergiye tabi olup olmamasının belirlenmesinde beş yıllık iktisap süresinin doldurulup doldurulmadığı esas noktayı teşkil etmektedir. Beş yıllık iktisap süresinin tespitinde ilk iktisap tarihi mi yoksa yenilenmiş gayrimenkulün iktisap tarihi mi dikkate alınacaktır? Gayrimenkullerde iktisap, tapu devri ile gerçekleşmektedir. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekmektedir. 76 no’lu Gelir Vergisi Sirkülerinde gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap tarihine ilişkin açıklamalar yapılmış olmakla birlikte, yenilenen binaların durumuna ilişkin bir açıklama bulunmamaktadır. Ancak, Maliye Bakanlığı’nca verilen 24.02.1999 tarih ve B.07.0.GEL.0.43/4305-105/6587 sayılı muktezada yenilenmiş gayrimenkulün teslim tarihinin beş yıllık sürenin tespitinde esas alınması gerektiği belirtilmiştir. Muktezanın ilgili bölümü aşağıdaki gibidir: “…Bu hükümler çerçevesinde; 1988 yılında iktisap ettiğiniz gayrimenkulün (konut) bulunduğu binanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre müteahhide devredilmesi ve bu binanın müteahhit tarafından yıkılarak, arsası üzerine yapılan yeni binadan eski konutunuz yerine, 1998 yılı Ocak ayında iktisap ettiğiniz yeni konutunuzu, iktisap tarihinden başlayarak dört yıllık süre (ilgili yılda istisna süresi dört yıl olarak düzenlenmişti) dolmadan Kasım 1998 ayında elden çıkarmanızdan doğan kazanç, değer artış kazancı olarak vergiye tabi tutulacaktır.…” Mukteza açıklamasına göre, yenilenmiş gayrimenkullerin elden çıkarılmasında beş yıllık istisna süresinin tespiti için ilk iktisap tarihinin değil, yeni gayrimenkulün iktisap tarihinin esas alınması gerekmektedir.